La deuxième fois sera-t-elle la bonne ? C’est ce que doivent penser les locataires et les propriétaires qui sont en train de louer une maison ces jours, ou ces semaines, et qui sont en train de le faire. En décembre 2018, le Conseil des ministres a approuvé le décret-loi royal 21/2018 sur les mesures urgentes en matière de logement et de loyer, qui était en vigueur depuis moins d’un mois, lorsqu’il a été renversé en janvier au Congrès des députés. Aujourd’hui, lors de l’un des derniers Conseils des ministres de cette législature, un nouveau décret royal sur le loyer du logement a été approuvé et entrera en vigueur après sa publication au Journal officiel de l’État (BOE).

Parmi les nouveautés, il convient de mentionner, par exemple, l’extension de la durée minimale légale pendant laquelle un locataire peut rester dans le logement ou les limites des dépôts de garantie.

Si vous voulez connaître les principaux changements introduits par ce nouvel arrêté royal sur la location de logements, lisez la suite !

Durée du contrat de location

Avec l’entrée en vigueur du décret royal précité, la loi 29/1994, du 24 novembre, sur les baux urbains sera modifiée en ce qui concerne la durée du bail, qui sera portée de trois à cinq ans.

Comme c’était le cas jusqu’à présent, la durée du contrat pourra être librement convenue par les parties, bien que, lorsqu’elle sera inférieure à ces cinq ans, le contrat sera obligatoirement prolongé pour des périodes annuelles jusqu’à ce que la durée minimale désormais fixée pour les contrats de bail soit atteinte. Cette durée de cinq ans est portée à sept ans dans les cas où le bailleur est une personne morale, c’est-à-dire une société ou une corporation.

En ce sens, il s’agit de revenir à la durée de cinq ans (à condition que le bailleur soit une personne physique) qui était déjà établie avant l’entrée en vigueur de la loi 4/2013, sur la flexibilité et la promotion du marché de la location de logements en 2013.

Prolongation du bail

Jusqu’à l’entrée en vigueur de ce règlement, il était établi que le contrat était automatiquement prolongé d’un an (après trois ans) si aucune des parties (propriétaire ou locataire) ne donnait un préavis de six mois de l’intention de résilier le contrat de location.

Maintenant, avec le récent règlement approuvé par le Conseil des ministres, les dispositions du décret-loi royal 21/2018 du 14 décembre sont récupérées. Ainsi, puisque le nouveau décret-loi royal est en vigueur, avec l’arrivée de la date d’expiration du contrat, une fois ces cinq ans écoulés, ou sept dans le cas où le bailleur est une personne morale, si ni le bailleur ni le locataire n’expriment à l’autre partie l’intention de ne pas renouveler le contrat, celui-ci sera nécessairement prolongé de trois ans supplémentaires.

Caution et garanties supplémentaires du contrat de location

En ce qui concerne la caution et les garanties supplémentaires des baux de logement, la réglementation fixe à deux mois de loyer le montant maximum qui peut être demandé comme garantie supplémentaire à la caution, qui doit être d’un mois de loyer.

Les frais de gestion lorsque le bailleur est une personne morale

Une des modifications de cet arrêté royal par rapport au précédent approuvé en décembre de l’année dernière concerne le paiement des frais de formalisation et de gestion du contrat de location. Avec la réglementation précédente, ces frais étaient payés par les bailleurs qui étaient des personnes morales, sauf accord contraire. Désormais, avec ce nouvel arrêté royal sur les loyers, ces frais de gestion immobilière et de formalisation du contrat de bail sont à la charge du bailleur, s’il est une personne morale.

Avis de non-renouvellement du contrat de location

Lorsque l’arrêté royal approuvé lors du dernier Conseil des ministres entrera en vigueur, le délai de préavis pour le non-renouvellement du bail sera de 4 mois pour les propriétaires et de 2 mois pour les locataires. Jusqu’à présent, ce délai était fixé à un mois.

Récupération du bien par le propriétaire

Avec la nouvelle réglementation sur les loyers, les causes de nécessité alléguées par le propriétaire pour récupérer le bien loué doivent être indiquées dans le bail. En précisant, le moment venu, laquelle de ces causes est alléguée pour récupérer le logement.